Bron: Belastingdienst, startersvrijstelling en tarieven 2026. Gecontroleerd 11 september 2026. De grens ziet op de hele woning, de vrijstelling op iedere koper afzonderlijk. Eerder een huis bezitten sluit de vrijstelling niet uit als die nooit is gebruikt. Indicatief, geen aanbod.
Overdrachtsbelasting in 2026
Overdrachtsbelasting betaal je bij de aankoop van een bestaande woning, over de waarde in het economisch verkeer (minimaal de tegenprestatie), en de notaris draagt het af. In 2026 gelden drie tarieven, en welk tarief je krijgt hangt niet af van de woning maar van jou en van wat je met de woning gaat doen.
- 0% — startersvrijstelling: voor kopers van 18 t/m 34 jaar die de woning zelf gaan bewonen, eenmalig in je leven, en alleen als de woningwaarde niet boven € 555.000 ligt.
- 2% — eigen woning: voor iedereen die de woning als hoofdverblijf koopt en niet (meer) onder de startersvrijstelling valt.
- 8% — belegger of tweede woning: per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Geldt ook voor een woning die je gaat verhuren of aan een kind ter beschikking stelt.
- 10,4% — niet-woningen: bedrijfspanden, grond en gemengde objecten.
Wat het verschil concreet is
De sprong tussen de tarieven is groot genoeg om een aankoop te maken of te breken. Onderstaande tabel rekent dezelfde woning door in de drie situaties.
| Koopsom | Starter (0%) | Eigen woning (2%) | Belegger (8%) |
|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 0 | € 6.000 | € 24.000 |
| € 400.000 | € 0 | € 8.000 | € 32.000 |
| € 500.000 | € 0 | € 10.000 | € 40.000 |
| € 600.000 | niet mogelijk | € 12.000 | € 48.000 |
De grens van de startersvrijstelling is hard
Eén euro boven € 555.000 en de vrijstelling vervalt volledig — er is geen glijdende schaal. Op een woning van precies die grens gaat het om € 11.100 verschil. Bij een biedingsstrijd is dat een reden om de grens serieus als plafond te behandelen: zie de tool voor overbieden.
Controleer rond de jaargrens de officieel gepubliceerde grens. De leveringsdatum bij de notaris dus geld waard zijn — de datum van de akte bepaalt welk jaar geldt, niet de datum van het koopcontract.
Niet aftrekbaar, en dus uit eigen geld
Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar en vraagt doorgaans eigen geld: sinds 2018 leen je maximaal 100% van de woningwaarde. Het bedrag komt dus uit je spaargeld, bovenop notaris, taxatie en advies. Reken het geheel door met de tool kosten koper, en zie bij starterslening welke regelingen dat gat kunnen dichten.